La société de conseil en transaction hôtelière Christie & Co vient de publier une étude sur l’immobilier mixte en hôtellerie. Un concept stratégique promis à un bel avenir.
D’après Christie & Co Allemagne, l’immobilier mixte en hôtellerie est le “nouveau modèle qui monte”. Aujourd’hui, il est en effet fréquent que des hôtels s’intègrent dans des concepts architecturaux polyvalents, ou que de grands groupes hôteliers s’ouvrent à des partenaires extérieurs en créant des espaces mixtes. “Les hôteliers renouvellent les codes avec des concepts de halls de réception ouverts. Tandis que les espaces communs des hôtels se métamorphosent, les espaces fonctionnels conventionnels fusionnent et nombreuses sont les enseignes qui ajoutent sous le même toit des fonctions nouvelles et complémentaires”, observe Constanze Maas, directeur associé Advisory & Valuation chez Christie & Co Allemagne et auteur de l’étude.
La nouvelle génération d’établissements Holiday Inn a ainsi introduit l’enseigne Starbucks dans ses locaux. De son côté, 25 Hours Hotels a mis en place un kiosque opéré en partenariat avec des maisons d’édition et une boutique éphémère de location de vélos Two Wheels Good, cite l’étude.
Pour expliquer ce mariage entre hébergement et services, Christie & Co avance plusieurs facteurs. À commencer par l’évolution des attentes du consommateur. “Le voyageur d’affaires ne cherche plus seulement un hôtel fonctionnel, mais un endroit où il pourra aussi se distraire sans nécessairement avoir à sortir de l’établissement”, estime Constanze Maas.
Par ailleurs, ces concepts verticaux – résultat de l’urbanisation croissante et de la raréfaction des surfaces constructibles dans les centres-villes des grandes agglomérations – permettent de tirer profit d’un espace limité de manière économiquement viable. “Étant donné que les emplacements en rez-de-chaussée sont hautement concurrentiels et chers, de plus en plus d’hôteliers se tournent vers des modes d’utilisation alternatifs”, souligne l’experte.
Répartir les risques
La polyvalence, nouvel Eldorado des hôteliers ? Pas totalement. Quelques obstacles peuvent entraver son développement, comme une série d’exigences en matière de construction (par exemple, des circuits d’alimentation et d’isolation phonique bien calibrés), les coûts opérationnels – cause de complications s’ils sont mal répartis -, les baux ou encore la revente. “De nombreux investisseurs divisent les types d’usage en différents instruments d’investissement. Dans le cas de projets d’envergure englobant des classes de biens hétérogènes, cela complique la vente aux investisseurs institutionnels”, poursuit Constanze Maas.
Malgré ces bémols, la tendance à la mixité devrait se poursuivre, prévoit le co-auteur Sebastian Nowak, car elle permet aux promoteurs et futurs propriétaires de répartir les risques, tout en créant des synergies propices aux affaires.
