“Avec mon chef associé, on nous propose de reprendre sous la forme d’un bail commercial l’exploitation d’un hôtel-restaurant 3 étoiles supérieur. Cette affaire est fermée depuis deux ans après la faillite de l’ancien chef, une étoile Michelin, en raison d’un loyer surdimensionné. On nous a conseillé de ne pas dépasser le taux de 10 % du chiffre d’affaire en prévisionnel, émis par la CCI du département où se trouve l’affaire. L’avocat et le propriétaire n’acceptent pas ce taux de 10 % en argumentant que ce n’est pas du tout une considération à prendre en compte. Avant que nous nous engagions, pouvez-vous nous indiquer la fourchette possible en % du CA pour un bail commercial.”
Le loyer fait partie intégrante des charges du commerçant : son évolution doit donc être prise en compte dans le calcul des comptes prévisionnels du locataire. Pour assurer la rentabilité d’un commerce, il existe des ratios loyer/chiffre d’affaires à ne pas dépasser, appelés taux d’effort. Certains experts avancent que ces ratios ne doivent pas excéder, dans l’idéal, 8 à 9 % dans le cas d’un commerce, et 5 à 6 % pour les métiers de bouche. Au-delà, ils considèrent que le loyer est trop élevé et qu’il sera alors difficile d’être rentable. Le taux d’effort conditionne beaucoup de choses pour le locataire, notamment sa rémunération et sa capacité à développer son entreprise. Cependant, en pratique, il est constaté que le taux d’effort moyen avoisine les 15 %.
Vous êtes en période de négociation et ce commerce a déjà été en dépôt de bilan en raison d’un loyer trop élevé. Je vous conseille donc de ne pas accepter un loyer dépassant les 10 % de votre chiffre d’affaires prévisionnel. Je vous conseille en outre de vous faire aider d’un expert comptable pour cette négociation.
